空き家を使う予定がなくても相続登記の確認は必要

2024年4月1日から、相続による不動産の所有権取得について、相続登記の申請が義務化されました。相続した家を使う予定がない、売却先が決まっていないという事情だけで、申請の確認を後回しにしてよいわけではありません。土地と建物の名義を調べ、いつまでに何をするかを整理しましょう。

この制度は、所有者が分からない土地が生じることを防ぐためのものです。空き家だけを対象にする制度ではなく、相続した土地や建物について確認が必要です。この記事では法務省の案内に沿って、期限と売却準備の違いを説明します。

原則は、相続で取得したことを知った日から3年以内

法務省は、自己のために相続が始まったことを知り、かつ、その不動産の所有権を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する義務を案内しています。遺言によって取得する場合も対象です。単に「亡くなった日から必ず3年」と説明すると、制度の起算点を取り違える可能性があります。

対象の不動産と取得を知った時期を確認し、期限を記録します。家族が後から別の土地を見つけた場合や、相続が重なっている場合は、個別の事情を法務局や司法書士に伝えて整理してください。

遺産分割がまとまった後にも義務がある

遺産分割によって不動産を取得した場合には、その成立日から3年以内に、分割内容を踏まえた登記を申請する義務があります。最初の申請義務への対応と、分割成立後の手続を同じものと考えないことが重要です。

相続人申告登記を行った後に遺産分割が成立した場合も、分割内容に応じた登記の義務が残ります。手続を一度行ったことだけで安心せず、何の義務に対応したのかを記録しておきましょう。

2024年4月より前の相続も対象

施行前に相続で不動産を取得し、まだ登記していない場合も対象です。法務省は、施行前に取得を知っていた場合の期限を2027年3月31日と案内しています。取得したことを知った日が2024年4月以降なら、その日から3年以内となるため、過去の相続だから一律の説明で済ませないようにします。

2026年10月時点では、この経過措置の期限が近づいています。祖父母名義のままになっている家、相続人が複数いる土地などは、資料集めに必要な時間も考えて相談を始めましょう。売却の募集開始日とは別に、登記の期限を管理する必要があります。

申請をしない場合の扱い

正当な理由がないのに申請義務を怠った場合、10万円以下の過料の対象になります。ただし、期限を過ぎたら機械的に同じ額が課されるという説明は正確ではありません。法務省は、登記官による催告や、正当な理由の考え方も案内しています。

事情があって手続が難しい場合は、放置せず、その理由と現在の状況を整理して相談してください。自分の判断だけで免除されると思い込んだり、相談しただけで申請が完了したと考えたりしないことが大切です。

最初に集める資料と確認事項

土地と建物を一覧にする

固定資産税の通知、登記事項証明書、権利関係の書類、遺言などから、対象の所在地、地番、家屋番号、登記名義人を整理します。住居表示と地番は異なる場合があるため、ふだんの住所だけで対象を特定しないようにします。

土地と建物の名義が別の場合や、敷地が複数の筆に分かれる場合もあります。資料に出てきた不動産を表にし、確認済みか、追加調査が必要かを分けると、専門家へ説明しやすくなります。

相続関係と分割の状況を確認する

誰が相続人か、遺言があるか、遺産分割が成立しているかを確認します。戸籍や住民票などの必要書類は、相続の経緯や申請方法によって変わります。法務局の手続ハンドブックを参考にし、書類を集める前に自分の事案で必要な範囲を確認してください。

相続が何代も続いている場合や、連絡が取れない相続人がいる場合は、単純な名義変更として扱わない方がよいことがあります。判断を推測で埋めず、確認できた資料と不明な点を分けて専門家に渡します。

遺産分割が間に合わないときの相続人申告登記

相続人申告登記は、登記名義人の相続人であることなどを申し出ることで、基本的な申請義務を履行するための仕組みです。特定の相続人が単独で申出をすることもできます。話合いがまとまらない場合などに、期限への対応として検討できます。

ただし、これは不動産の権利関係を公示するための所有権移転登記ではありません。相続人申告登記だけで、その人が単独で売却できることになったり、相続人全員の権利が整理されたりするわけではありません。

売却には別途、相続登記が必要

法務省のQ＆Aは、売却や抵当権の設定などを行う場合には相続登記が必要と説明しています。不動産会社は、売主から「登記の手続は済んだ」と聞いたときも、相続人申告登記なのか、所有権の相続登記なのかを資料で確認しましょう。

遺産分割が成立した後の追加的な義務は、相続人申告登記では履行できません。期限管理と売却の準備を分けて考えることが、手続の抜けを防ぎます。

空き家の管理・売却と並行して進める

登記の準備中でも、建物の傷みや近隣への影響は確認する必要があります。鍵の保管、巡回、修繕の相談窓口を決め、費用負担を相続人間で整理します。空き家の管理方法では、管理内容と外部委託の確認項目を紹介しています。

売却を予定する場合は、査定、家財整理、境界や建物の調査を、登記と日程を合わせて進めます。相続空き家の税の特別控除には別の期限と条件があるため、登記の3年と同じだと考えないでください。詳しくは相続した空き家の売却と税金をご覧ください。

買取再販・不動産会社が確認するポイント

所有者調査で見つかった登記名義人が亡くなっている場合、連絡先と実際に取引を決められる人を確認します。登記に名前があること、問い合わせに返答したこと、売却権限があることはそれぞれ別の確認事項です。

期限を理由に売却を急がせるのではなく、司法書士等へつなぎ、どの手続が必要かを整理することが相談支援になります。会社側の仕入れ予定と、相続人側の手続に必要な時間を合わせて考えましょう。

候補の調査と名義の確認は別工程

地域別の空き家データは調査地域の把握に使えますが、個別の家の相続状況は分かりません。アキヤーのAI判定も空き家候補の抽出であり、登記の完了や売却権限を保証するものではありません。

候補の住所・外観写真を受け取った後に、必要な権利調査と意向確認を進めます。アキヤーには登記情報との照合オプションがありますが、登記申請の代理や仲介を行うサービスではありません。費用と調査内容は料金表で確認してください。

出典

制度の確認日：2026年10月5日。個別の起算日や必要書類は、管轄の法務局などへ確認してください。